全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则

一、基础管理（32分）

1．按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用1：符合1.0，不符合0。

2．已办理接管验收手续1：符合1.0，不符合0。

3．由一家物业管理企业实施统一专业化管理1：符合1.0，不符合0。

4．建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确1：符合1.0，基本符合0.5，不符合0。

5．在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确2：符合2.0，基本符合1.0，不符合0。

6．建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定1：符合1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立0。

7．房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善2：完善2.0，基本完善1.0，不完善0。

8．业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责2：符合2.0，基本符合1.0，不符合0。

9．业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确2：符合2.0，基本符合1.0，不符合0。

10．物业管理企业制定争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意1：符合1.0，不符合0。

11．小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法2：制度、工作标准建立健全1.0，主要检查物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等，每发现一处不完整规范扣0.2；未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5。

12．物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨2：管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1；着装及标志符合0.5，不符合0。

13．物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率2：符合2.0，基本符合1.0，不符合0。

14．物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定，至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况2：执行有关规定1.0，未执行0；公开1.0，未公开0。

15．房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便2：包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台账，每发现一项不齐全或不完善扣0.2。

16．建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便2，每发现一处不符合扣0.2。

17．建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录2：符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访记录扣0.1。

18．定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上2：符合2.0，基本符合1.0，不符合0。

19．建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%，并有回访记录2：建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0。

二、房屋管理与维修养护（14分）

1．主要出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显2：符合2.0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、单元、户号每缺一个扣0.1。

2．无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象2：符合2.0，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.0。

3．房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹2：符合2.0，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2。

4．室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损2：符合2.0，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1，有安全隐患每处扣0.5。

5．封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳篷等2：符合2.0，每发现一处不符合扣0.2。

6．空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀2：符合2.0，每发现一处不符合扣0.5。

7．房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象2：符合2.0，每发现一处不符合扣0.5。

三、共用设施设备管理（15分）

1．共用配套设施完好，无随意改变用途1：符合1.0，每发现一处不符合扣0.5。

2．共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范2：设施设备运行按规定记录0.5，无事故隐患0.5；遵守操作规程0.6，每发现一处不符合扣0.2；遵守保养规定0.4，每发现一处不符合扣0.1。

3．室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻2：符合2.0，发现一处不符合扣0.2。

4．排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象1：符合1.0，发现一处堵塞或外溢扣0.5。

5．道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行2：通畅、平整1.0，发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2；发现井盖缺损或丢失扣0.6；路面井盖不影响通行0.4，发现一处不符合扣0.2。

6．供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案2：设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染0.6，发现一处不符合扣0.2；保障措施严格0.4，无措施或措施不严0；水质符合卫生标准0.5，不符合0；有处理方案0.5，无处理方案0。

7．制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好2：符合2.0，发现一处不符合扣0.5。

8．电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案2：符合2.0，发现一处不符合扣0.5。

9．三北地区，冬季供暖室内温度不低于16度1：符合1.0，不符合0。

四、保安、消防、车辆管理（10分）

1．小区基本实行封闭式管理1：符合1.0，不符合0。

2．有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责2：符合2.0，无专业保安队伍扣1.0，其他每发现一处不符合扣0.2。

3．危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施1：符合1.0，不符合0。

4．消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制定消防应急方案2：符合2.0，每发现一处不符合规定扣0.5。

5．机动车停车场制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记2：制度完善0.5，基本完善0.3，不完善0；因管理责任造成车辆丢失扣0.5（管理单位公开承诺赔偿的不扣）；每发现一台车辆乱停乱放扣0.1，出入无记录扣0.2。

6．非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序2：符合2.0，制度不全或不落实的扣1.0，乱停放每部车扣0.2。

五、环境卫生管理（14分）

1．环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1：符合1.0，每发现一处不符合扣0.2。

2．清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁2：未实行责任制的扣1.0，无专职清洁人员和责任范围的扣0.5，未实行标准化保洁的扣0.5。

3．垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀2：每发现一处垃圾扣0.2，未达到垃圾日产日清的扣0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5。

4．房屋共用部位共用设施设备无蚁害1：符合1.0，每发现一处不符合扣0.2。

5．小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物2：符合2.0，每发现一处不符合扣0.2。

6．房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净2：符合2.0，每发现一处不符合扣0.2。

7．商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象2：符合2.0，每发现一处不符合扣0.2。

8．无违反规定饲养宠物、家禽、家畜1：符合1.0，不符合0。

9．排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染1：符合1.0，每发现一处不符合扣0.2。

六、绿化管理（7分）

1．小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当1：符合1.0，基本符合0.5，不符合0。

2．绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象2：符合2.0，基本符合1.0，不符合0。

3．花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃2：长势不好扣1.0，其他每发现一处不符合扣0.2。

4．绿地无纸屑、烟头、石块等杂物2：符合2.0，每发现一处不符合扣0.2。

七、精神文明建设（3分）

1．开展有意义、健康向上的社区文化活动2：符合2.0，基本符合1.0，不符合0。

2．创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设1：符合1.0，基本符合0.5，不符合0。

八、管理效益（5分）

1．物业管理服务费用收缴率98%以上2：符合2.0，每降低1个百分点扣0.5。

2．提供便民有偿服务，开展多种经营2：符合2.0，基本符合1.0，不符合0。

3．物业管理经营状况1：盈利1.0，持平0.5，亏本0。