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全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则

信息来源:鲲鹏物业 发布时间:2013/5/17 阅读:2628

 


全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则


一、基础管理(32分)

1.按规划要求建设,住宅及配套设施投入使用1:符合1.0,不符合0。

2.已办理接管验收手续1:符合1.0,不符合0。

3.由一家物业管理企业实施统一专业化管理1:符合1.0,不符合0。

4.建设单位在销售房屋前,与选聘的物业管理企业签订物业管理合同,双方责权利明确1:符合1.0,基本符合0.5,不符合0。

5.在房屋销售合同签订时,购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议,双方责权利明确2:符合2.0,基本符合1.0,不符合0。

6.建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定1:符合1.0,已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5,未建立0。

7.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善2:完善2.0,基本完善1.0,不完善0。

8.业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责2:符合2.0,基本符合1.0,不符合0。

9.业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同,双方责权利明确2:符合2.0,基本符合1.0,不符合0。

10.物业管理企业制定争创规划和具体实施方案,并经业主委员会同意1:符合1.0,不符合0。

11.小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准,并制定具体的落实措施和考核办法2:制度、工作标准建立健全1.0,主要检查物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等,每发现一处不完整规范扣0.2;未制定具体的落实措施扣0.5,未制定考核办法扣0.5。

12.物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗,员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范,作风严谨2:管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1;着装及标志符合0.5,不符合0。

13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率2:符合2.0,基本符合1.0,不符合0。

14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定,至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况2:执行有关规定1.0,未执行0;公开1.0,未公开0。

15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成册,管理完善,查阅方便2:包括房屋总平面图,地下管网图,房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资料和台账,每发现一项不齐全或不完善扣0.2。

16.建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册,查阅方便2,每发现一处不符合扣0.2。

17.建立24小时值班制度,设立服务电话,接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,有回访制度和记录2:符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未设服务电话扣0.5,发现一处处理不及时扣0.2,没有回访记录扣0.1。

18.定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单,对合理的建议及时整改,满意率达95%以上2:符合2.0,基本符合1.0,不符合0。

19.建立并落实便民维修服务承诺制,零修急修及时率100%,返修率不高于1%,并有回访记录2:建立并落实1.0,建立但未落实扣0.5,未建立扣1.0;及时率符合0.5,每降低1个百分点扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回访记录完整0.2,记录不完整或无回访记录0。


二、房屋管理与维修养护(14分)

1.主要出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显2:符合2.0,无示意图扣0.5,无路标扣0.3,幢、单元、户号每缺一个扣0.1。

2.无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象2:符合2.0,每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.0。

3.房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹2:符合2.0,每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2。

4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损2:符合2.0,未按规定设置0;按规定设置,但不整齐或有破损每处扣0.1,有安全隐患每处扣0.5。

5.封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;除建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳篷等2:符合2.0,每发现一处不符合扣0.2。

6.空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀2:符合2.0,每发现一处不符合扣0.5。

7.房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象2:符合2.0,每发现一处不符合扣0.5。


三、共用设施设备管理(15分)

1.共用配套设施完好,无随意改变用途1:符合1.0,每发现一处不符合扣0.5。

2.共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录,无事故隐患,专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范2:设施设备运行按规定记录0.5,无事故隐患0.5;遵守操作规程0.6,每发现一处不符合扣0.2;遵守保养规定0.4,每发现一处不符合扣0.1。

3.室外共用管线统一入地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻2:符合2.0,发现一处不符合扣0.2。

4.排水、排污管道通畅,无堵塞外溢现象1:符合1.0,发现一处堵塞或外溢扣0.5。

5.道路通畅,路面平整;井盖无缺损、无丢失,路面井盖不影响车辆和行人通行2:通畅、平整1.0,发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2;发现井盖缺损或丢失扣0.6;路面井盖不影响通行0.4,发现一处不符合扣0.2。

6.供水设备运行正常,设施完好、无渗漏、无污染;二次生活用水有严格的保障措施,水质符合卫生标准;制定停水及事故处理方案2:设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染0.6,发现一处不符合扣0.2;保障措施严格0.4,无措施或措施不严0;水质符合卫生标准0.5,不符合0;有处理方案0.5,无处理方案0。

7.制订供电系统管理措施并严格执行,记录完整;供电设备运行正常,配电室管理符合规定,路灯、楼道灯等公共照明设备完好2:符合2.0,发现一处不符合扣0.5。

8.电梯按规定或约定时间运行,安全设施齐全,无安全事故;轿厢、井道保持清洁;电梯机房通风、照明良好;制定出现故障后的应急处理方案2:符合2.0,发现一处不符合扣0.5。

9.三北地区,冬季供暖室内温度不低于16度1:符合1.0,不符合0。


四、保安、消防、车辆管理(10分)

1.小区基本实行封闭式管理1:符合1.0,不符合0。

2.有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉小区的环境,文明值勤,训练有素,言语规范,认真负责2:符合2.0,无专业保安队伍扣1.0,其他每发现一处不符合扣0.2。

3.危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施1:符合1.0,不符合0。

4.消防设备设施完好无损,可随时起用;消防通道畅通;制定消防应急方案2:符合2.0,每发现一处不符合规定扣0.5。

5.机动车停车场制度完善,管理责任明确,车辆进出有登记2:制度完善0.5,基本完善0.3,不完善0;因管理责任造成车辆丢失扣0.5(管理单位公开承诺赔偿的不扣);每发现一台车辆乱停乱放扣0.1,出入无记录扣0.2。

6.非机动车车辆管理制度完善,按规定位置停放,管理有序2:符合2.0,制度不全或不落实的扣1.0,乱停放每部车扣0.2。


五、环境卫生管理(14分)

1.环卫设备完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1:符合1.0,每发现一处不符合扣0.2。

2.清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范围,实行标准化保洁2:未实行责任制的扣1.0,无专职清洁人员和责任范围的扣0.5,未实行标准化保洁的扣0.5。

3.垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀2:每发现一处垃圾扣0.2,未达到垃圾日产日清的扣0.5,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5。

4.房屋共用部位共用设施设备无蚁害1:符合1.0,每发现一处不符合扣0.2。

5.小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物2:符合2.0,每发现一处不符合扣0.2。

6.房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净2:符合2.0,每发现一处不符合扣0.2。

7.商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象2:符合2.0,每发现一处不符合扣0.2。

8.无违反规定饲养宠物、家禽、家畜1:符合1.0,不符合0。

9.排放油烟、噪音等符合国家环保标准,外墙无污染1:符合1.0,每发现一处不符合扣0.2。


六、绿化管理(7分)

1.小区内绿地布局合理,花草树木与建筑小品配置得当1:符合1.0,基本符合0.5,不符合0。

2.绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象2:符合2.0,基本符合1.0,不符合0。

3.花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无折损现象,无斑秃2:长势不好扣1.0,其他每发现一处不符合扣0.2。

4.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物2:符合2.0,每发现一处不符合扣0.2。


七、精神文明建设(3分)

1.开展有意义、健康向上的社区文化活动2:符合2.0,基本符合1.0,不符合0。

2.创造条件,积极配合、支持并参与社区文化建设1:符合1.0,基本符合0.5,不符合0。

八、管理效益(5分)

1.物业管理服务费用收缴率98%以上2:符合2.0,每降低1个百分点扣0.5。

2.提供便民有偿服务,开展多种经营2:符合2.0,基本符合1.0,不符合0。

3.物业管理经营状况1:盈利1.0,持平0.5,亏本0。